Revenus fonciers, revenus financiers et plus-values : quelle fiscalité pour les SCPI ?

Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif, vous percevez des loyers qui sont des revenus fonciers, de même que des gains à la revente, aussi appelés plus-value. C’est le cas lorsque vous investissez dans des SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier. On parle plutôt de dividendes et de plus-value de cession des parts. En plus de ces revenus, les SCPI enregistrent également ce que l’on appelle les revenus financiers. Ce sont ceux qui proviennent de la trésorerie mobilisée par la société de gestion. Dans cet article, nous nous intéresserons à la fiscalité de ces trois types de revenu.

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Pourquoi accorder une importance particulière à la fiscalité ?

Les impôts prélevés par l’administration fiscale se font ressentir sur la rentabilité finale de votre investissement. Important donc, de les simuler afin de déterminer ce que vous allez devoir à cette dernière par rapport à votre investissement SCPI, et surtout de trouver d’éventuelles solutions d’optimisation fiscale.

À noter, par ailleurs, que la fiscalité française se compose de l’impôt sur le revenu (IR) ainsi que des prélèvements sociaux (PS). Celle s’appliquant à l’étranger est moins lourde, étant exempte de PS. À tenir en compte si vous investissez dans des SCPI internationales, ce qui vous permet d’enregistrer une fiscalité plus avantageuse. Attention alors à bien maîtriser le fonctionnement de votre imposition, en vous renseignant sur la convention bipartite adoptée par les deux pays.

 

L’imposition des revenus fonciers

Vous disposez de 2 options : le régime réel et le régime foncier et ce, en fonction du montant des dividendes et de l’existence d’autres revenus fonciers que vous encaissez. Par exemple, si vous percevez déjà des loyers issus d’un investissement locatif physique.

Le régime foncier est soumis aussi bien à l’IR qu’aux PS (ces derniers sont de 17.2% du montant des dividendes). Quant à l’IR, elle tient compte de votre taux marginal d’imposition (TMI) qui est déterminé en fonction de la tranche de revenu suivant le barème progressif. Si vous êtes soumis au régime micro foncier, vous bénéficiez d’un abattement de 30% sur vos dividendes.

 

L’imposition des plus-values de cession des parts

Si vous revendez vos parts sur le marché secondaire, il se pourrait que vous réalisiez des gains. Par exemple, si le prix de la part a connu une revalorisation pendant toutes les années de détention et que leur valeur augmente d’année en année. Ou encore, si vous avez investi en nue-propriété et que vous revendez ensuite en pleine propriété, c’est-à-dire à l’extinction du montage du démembrement. Attention car les plus-values ne sont pas garanties pour toutes les SCPI.

En ce qui concerne la fiscalité, c’est celle de la plus-value immobilière qui s’applique. Elle considère à la fois l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Un abattement sur la durée de détention fait partie des spécificités liés à la fiscalité de ladite plus-value. Ainsi : pas d’abattement jusqu’à la cinquième année de détention. De la 6ème à la 21ème année, l’abattement est de 6% pour l’IR et de 1.65% pour les PS. À la 22ème année révolue, l’abattement est de 4% pour l’IR et 1.6% pour les PS. Au-delà de la 22ème année, vous êtes exonéré d’IR, tandis que l’abattement est de 9% pour les PS. Ce n’est qu’à partir de la 30ème année de détention que vous êtes exonéré d’impôt sur les plus-values.

 

L’imposition des revenus financiers

Les revenus financiers sont issus des SICAV monétaires, ainsi que des intérêts des certificats de dépôt. La SCPI investit en effet sur ces classes d’actifs dans l’attente des prochaines acquisitions immobilières. La fiscalité est donc celles des revenus de capitaux mobiliers, soumis à l’IR et à l’IS, ou le Prélèvement forfaitaire libératoire.

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